জমি কেনার আগে যে বিষয়গুলো ভাবতে হবে

আপনি যদি বাড়ী নির্মাণ, শিল্প/ অফিস স্থাপনের জন্য বা অন্য কোন উদ্দেশ্যে জমি ক্রয় করার ইচ্ছা করেন তাহলে এই লেখাটি আপনাকে সাহায্য করতে পারে। একটি ছোট ভুল বা বিচ্যুতির কারনে আপনার পুরো বিনিয়োগ হারাতে হতে পারে। তাই বাংলাদেশে স্থাবর সম্পত্তি কেনার আগে কি করতে হবে? এই লেখাটির মাধ্যমে তা জানতে পারবেন। বাংলাদেশের ভূ-সম্পত্তির সম্পত্তি কেনার ঝুঁকি হ্রাস করার জন্য এখানে ধাপে ধাপে নির্দেশনাগুলো আলোচনা করা হলোঃ

১ম ধাপঃ সম্পত্তির দলিলাদি চেককরণঃ
আপনাকে সকল ডকুমেন্টগুলো সাবধানে পরীক্ষা করতে হবে, যেমন- টাইটেল ডীড, ভায়া ডীড, খতিয়ান, মিউটেশন, ডিসিআর, গ্রাউন্ড ভাড়ার রসিদসহ ইত্যাদি কাগজপত্র। যদিও আপনি কোন বিশেষজ্ঞ নন, তবে আপনাকে এমন একজন আইনজীবীর সাহায্য নিতে হবে, যিনি এই ধরনের ব্যাপারগুলো ভালোভাবে জানেন। সম্ভাব্য বিক্রীত সম্পত্তিটির মালিক কে, সে বিক্রিত সম্পত্তিটির পুরো অংশটি পাওয়ার অধিকারী হবে কিনা, পরবর্তীতে কোন তৃতীয় পক্ষের দ্বারা পরবর্তী দাবির একটি সুযোগ থাকবে কিনা ইত্যাদি বিষয় খুঁজে বের করতে হবে।

২য় ধাপঃ দলিলাদির সত্যতা যাচাইকরণঃ
অনেক ক্ষেত্রে সম্পত্তির যাচাইয়ের মাধ্যমে বিক্রেতার প্রথম দৃষ্টিভঙ্গিটি প্রতিষ্ঠিত হয়। তবে বিভিন্ন কর্তৃপক্ষের সঙ্গে পরবর্তী যাচাইকরণের পর এমনটি পাওয়া যায় যে তাদের জমা দেওয়া সমস্ত নথি রেকর্ডের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ নয়। অনেক ক্ষেত্রে সম্পত্তির সব ডকুমেন্ট জাল করা হয়ে থাকে। যদি আপনার আইনজীবী স্বীকার করেন যে সম্পত্তি মালিকানা চেইন সন্তোষজনক, তাহলে আপনি ব্যক্তিগতভাবে সম্পত্তির নথি/ দলিলাদির সত্যতা নিশ্চিতকরণের জন্য যাচাই করতে পারেন।
কোথায় যাচাই করবেনঃ

রেজিস্ট্রেশন অফিসঃ
টাইটেল ডীডস এবং ভায়া ডীডস জেনুইন কিনা তা জানার জন্য সাব-রেজিস্ট্রার অফিস,রেজিস্ট্রার অফিস এবং রেকর্ড রুমে অনুসন্ধান করুন।

এসি (ভূমি) ও তহসিল অফিসঃ
মিউটেশন খতিয়ান, ডিসিআর, রেন্ট রিসিপ্ট ইত্যাদির সত্যতা নিশ্চিত করার জন্য সংশ্লিষ্ট তহসিল অফিস এবং সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসের সাথে যোগাযোগ করুন। সম্পত্তিটি স্থানান্তরিত হয়েছে বা তালিকাভুক্ত হয়েছে কিনা তাও পরীক্ষা করা উচিত।

রেকর্ড রুমঃ
রেকর্ড রুম থেকে খাতিয়ান/ পর্চা নিন। এটা আপনাকে নিশ্চিত করতে সাহায্য করবে।

সরকার ও স্বায়ত্ত্বশাসিত সংস্থাঃ
সম্পত্তির ধরনের উপর ভিত্তি করে, আপনার রাজউক, সিডিএ, মন্ত্রণালয়, BSCIC ইত্যাদির সাথেও যাচাইকরণের প্রয়োজন হতে পারে।

৩য় ধাপঃ ফিজিক্যালি ভূমি যাচাইকরণঃ
এমনকি যদি বিক্রেতার সম্পত্তিটির বৈধ মালিক হিসাবে পাওয়া যায় তারপরও আপনি জমিটি কিনতে পারবেন না, যদি সম্পত্তি বিক্রেতার অধিকারে না থাকে। তবে বিক্রেতা যদি আপনাকে জমিটি দখল করে দেয় তাহলে তা ভিন্ন কথা। সম্পত্তি সম্পর্কে কোনও মুলতুবি থাকা মামলা আছে কিনা তা ক্রয়কারীকেও তার তথ্যও জানতে হবে।

৪র্থ ধাপঃ একজন দক্ষ আইনজীবি দ্বারা Agreement/ সেল ডীড তৈরি করুনঃ
অবশ্যই একজন দক্ষ আইনজীবি দ্বারা Agreement বা চুক্তি অথবা সেল ডীড তৈরি করে নিতে হবে। আপনি যদি চুক্তিতে কোন ভুল থাকে তবে চুক্তি সংশোধন করতে পারেন। তবে এটি সত্য যে বিক্রেতার মৃত্যু/ অনুপস্থিতির কারণে কোন ভুল সংশোধন করা সম্ভব হবে না। আর আদালতের মাধ্যমে সংশোধনীতে অনেক সময় লাগবে।

কোন সন্দেহ নেই যে উপরে উল্লিখিত আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করার জন্য আপনাকে অর্থ ব্যয় করতে হবে, কিন্তু সবকিছু হারানোর চেয়ে কিছু অর্থ ব্যয় ভাল নয় কি? সিদ্ধান্ত এখন আপনার কাছে।

ভাল থাকবেন। আল্লাহ হাফিজ।